اضطراب سوق العقارات في مصر.. تعرف علي السبب

شهدت مصر في الآونة الأخيرة ارتفاع أسعار العقارات، سواء لمن يبحث عن الاستثمار أو الشراء أو حتى البيع، وذلك نتيجة لارتفاع أسعار التكلفة لمواد البناء والتغييرات التي سببتها ارتفاع أسعار الدولار المستمرة.

اضطراب سوق العقارات

ويمتلك سوق العقارات في مصر الكثير من المقومات الناجحة، أولها: وجود عدد كبير من شركات التطوير العقاري التي تسعى جاهدة لتقديم منتج عقاري فاخر ومتميز كما أنها تحرص على تقديم أفضل قيمة سعرية أيضا.

ويواجه السوق العقاري في مصر مجموعة من التحديات ويأتي بنتيجة زيادة في الأسعار والتي تؤثر بالسلب علي السوق العقاري بداية من موردين مواد البناء، وأيضا المطور العقاري، وكذلك عملية النقل، وأيضا الإنشاءات، وأخيرا العميل .

و يستعرض موقع " مصر الآن" نبذة عن التحديات التي تواجه القطاع العقاري في مصر:

رفع الفائدة:

بعد أزمة الدولار وارتفاع سعر الدولار الأخيرة قامت البنوك برفع الفائدة على الشهادات الاستثمارية إلى 25% وهي نسبة مغرية جدا أدت إلى تراجع الناس عن الاستثمار في العقار والتوجه فورا إلى شراء الشهادات، لكن يؤكد المتخصصون أن رفع العوائد على شهادات الادخار سيكون له تأثير على المدى القريب فقط لأن القطاع العقاري سيظل له جاذبيته الخاصة فهو بعكس الشهادات قصيرة المدى يعتبر استثمار متوسط إلى طويل الآجل.

زيادة أسعار التكلفة:

إن ارتفاع قيمة الدولار له تأثير مباشر على القطاع العقاري في مصر خصوصا التكلفة الإنشائية للمشروعات، فارتفاع أسعار المواد الخام ومواد البناء المستخدمة في المشاريع يدفع المطورين إلى رفع سعر الوحدات، وتعتبر أزمة ارتفاع أسعار مواد البناء هي أكبر تحد يواجه القطاع العقاري، وعلى هذا الأساس يؤكد الكثيرون على أهمية دعم الدولة للقطاع الصناعي لتوفير مكونات التنفيذ للمشروعات المختلفة.

ما هي العوامل المؤثرة على أسعار العقارات؟

يؤثر على أي قطاع إقتصادي  مجموعة من العوامل تؤدي إلى تغير قيمة الأسعار، سواء بالزيادة أو النقص، ولا يختلف القطاع العقاري عن غيره من الأسواق وهناك مجموعة من العناصر التي يمكن أن نلاحظ تأثيرها المباشر على أسعار العقار، وهذه أهمها:

-العرض والطلب:

من أهم القوانين الإقتصادية التي تؤثر على تسعير أي مُنتَج وكذلك لا تختلف السلعة العقارية عن غيرها فأي معاملة أو صفقة عقارية تتكون من بائع ومشتري وسلعة معروضة، وينص قانون العرض والطلب على أن أي سلعة يزيد عليها الطلب يزداد سعرها بالتبعية وأما إذا كان الطلب ضعيف والمنتج متوفر بكثرة فسينخفض السعر لا مفر.

-التغير السكاني:

لا شك أن عدد السكان أو الأشخاص المستفيدة من أي سلعة أو خدمة يؤثر على السعر بصورة مباشرة، وفي حالة العقارات يكون التغير الديموغرافي الذي يحدث في أي بلد من أكبر العوامل التي تتحكم في الطلب عى العقارات مما يؤثر على الأسعار.

تفيد دراسة التغير السكاني في معرفة نوعية العقارت التي يكون عليها طلب أعلى وكذلك المناطق التي يميل إلى السكن فيها الناس مما يساعد المطورين والحكومة في عرض مشاريع عقارية ذات قيمة أعلى وتتناسب مع احتياج السكان. وهذا يؤدي إلى وجود توازن في السوق.

-النمو الإقتصادي:

من أهم العوامل التي لا يمكن التغاضي عنها  عند تقييم أسعار العقارات هو حجة النمو الإقتصادي الذي تشهده البلد. فإذا كان اقتصاد الدولة في حالة حركة وتطور مستمر فبالتبعية يزدهر القطاع العقاري نتيجة لضخ استثمارات أكبر وجذب الاستثمار الخارجي أيضا الذي يوفر دخل أجنبي.

لذلك متابعة حالة الإقتصاد العامة يمكنها أن تعطيك تصور عن صحة القطاع العقاري وتوجهات الأسعار الخاصة به.

تأثير الأزمات العالمية على سوق العقارات في مصر

كان لأزمة فيروس كورونا في عام 2020 تأثير واسع على الطلب العقاري، حيث انخفض الطلب لفترة ثم عاد لينتعش من جديد في عام 2022 ورغم التغيرات الحادثة للعملة المحلية في مواجهة الدولار فقد ارتفع الطلب على العقارات من جانب المستثمرين وأصحاب المدخرات والمستهلكين العاديين وذلك لتأمين أموالهم في أصول ذات قيمة ثابتة بل يمكنها أن توفر دخلًا من خلال إعادة البيع أو الإيجار.

الطلب الكبير على العقارات بعد أزمة كورونا وضع الشركات العقارية أمام تحد جديد عن ماهية الطلب العقاري وأولويات العملاء وشرائحهم وتفضيلاتهم.

"كنا أسبق الشركات في دراسة مطالب العملاء بعد أزمة كورونا، من خلال دراسات بحثية واستبيانات وتحليل لقواعد البيانات وسلوك العميل ونطاق بحثه ونوعية العقارات المطلوبة، تمكنا من تقديم عدة استشارات تسويقية لكبار الشركات العقارية”، قالها الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر الدكتور أحمد شلبي، مضيفا أن رفع عوائد شهادات الادخار في مصر سيكون له تأثير على العقارات في الأجل القريب.

وأوضح، أن رفع العائد إلى 25% على شهادات الاستثمار خلال عام "مغر جدا"، متوقعا أن يحدث تباطؤ في القطاع العقاري لصالح الشهادات.

وذكر أن "التباطؤ سيكون محدودا وقد حدث أكثر من مرة سواء مع الشهادات ذات العائد بـ18% من عدة أشهر، أو 20% التي كانت موجودة منذ أكثر من عام.

وأكد شلبي أن القطاع العقاري ستظل له جاذبيته، في ظل أن الشهادات لمدة سنة فقط، متوقعا ألا يتم تجديدها.

وأشار إلى أن العقار يعد استثمارا متوسطا إلى طويل الأجل، بينما شهادات الاستثمار تعتبر قصيرة الأجل، وهدفها واضح في تشجيع حائزي الدولار على الاستثمار في شهادات الاستثمار المقومة بالجنيه.

وتابع شلبي: "الشركات العقارية تعرضت لضغوط كبيرة خلال السنة الماضية وسط ارتفاع شديد في التكلفة على مدار العام زاد عن 50-60% في تكلفة التنفيذ قابلها زيادة في أسعار العقارات خلال عام 2022 بنسبة تراوحت بين 25-30%".

وتوقع استمرار هذه الضغوط في عام 2023 مما سينعكس على ارتفاع أسعار العقار في مصر بنسبة تصل إلى 25-30%، لأن الشركات مرتبطة بمدخلات التكلفة.

ويمثل القطاع العقاري أكثر من 20% من الناتج المحلي الإجمالي لمصر، أي نحو 1.6 تريليون جنيه؛ وسجلت مبيعات أكبر 20 شركة عقارية 317 مليار جنيه في 2022، مقارنة مع 250 مليار جنيه عام 2021.